Contrato promesa compraventa

¿DUDAS CON SU CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA?

Estimados Amigos,

Son múltiples las dudas y reclamos que recibo en relación a los contratos de promesa de compraventa que día a día se firman con inmobiliarias y constructoras. Como ustedes se pueden imaginar, la mayoría de ellas se refieren al incumplimiento por parte de estas empresas de los plazos de entrega de los inmuebles, lo que deja en situaciones muy incómodas a cientos de personas.

Una amiga de nombre Maribel, me escribió acompañando una carta a la inmobiliaria con la que celebró un contrato de promesa por la compra de un departamento en verde, que redactamos con mis asesores, señalándole que el contrato era nulo debido a que no fijaba la época en que se debía celebrar el contrato prometido.

La Inmobiliaria le contestó, a grandes rasgos, que el contrato “se ajusta a derecho” ya que cumple con el requisito del artículo 1554 No. 3 al señalar que la escritura de compraventa definitiva se otorgará dentro de los 45 días de cumplida dicha condición. Agrega que “Así mismo es importante señalar que la verificación del cumplimiento de la condición no queda indefinida en el tiempo, puesto que ésta se entenderá fallida a los 5 años desde la fecha del Contrato de Promesa”.

Somos de la opinión de que LA RESPUESTA DE LA INMOBILIARIA CONTIENE SERIOS ERRORES:

A.- EN CUANTO A LA VALIDEZ DEL PLAZO O CONDICION PARA FIJAR LA EPOCA EN QUE SE VA A CELEBRAR EL CONTRATO PROMETIDO:

La Corte Suprema ha establecido en varias sentencias que si en el contrato de promesa no se fija mediante un plazo o condición la época en que se va a celebrar el contrato prometido, el contrato debe ser declarado nulo absolutamente y cada parte del contrato debe restituir a la otra todo lo que en virtud del contrato de promesa se habían entregado. Hay fallos de la Corte Suprema que van más allá incluso y señalan que si la época en que se va a celebrar el contrato prometido no es fijada en forma precisa, el contrato de promesa es inexistente, ya que al no haber cumplido con uno de los requisitos exigidos por la ley para su validez, el contrato no ha nacido jurídicamente.

 

B.- EN CUANTO A LA DECLARACION DE NULIDAD DE LOS CONTRATOS EN QUE NO SE FIJA LA EPOCA DE CELEBRACIÓN DEL CONTRATO PROMETIDO

En el considerando 4º del fallo de 2 de mayo de 2002 anterior, la Corte Suprema señala que conforme al artículo 1683 del Código Civil, habiendo las partes celebrado el contrato de promesa con pleno conocimiento de sus cláusulas, “les está vedado, de acuerdo a la norma legal antes transcrita, impetrar su nulidad absoluta”, pero agrega en el considerando 5º, que el mismo artículo 1683 prescribe que la nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el juez, aun sin petición de parte, cuando aparece de manifiesto en el acto o contrato.

Según se puede revisar en los fallos de la Corte Suprema, ésta declaró que el contrato de promesa era nulo por no cumplir con la exigencia de fijar la época en que el contrato prometido debía ser celebrado.

C.- EN CUANTO A QUE LA CONDICION ESTARIA FALLIDA DE TODAS FORMAS A LOS 5 AÑOS

Según vimos, la Inmobiliaria contestó que así mismo “es importante señalar que la verificación del cumplimiento de la condición no queda indefinida en el tiempo, puesto que ésta se entenderá fallida a los 5 años desde la fecha del Contrato de Promesa”.

Antes de entrar a explicar por qué esta afirmación es errónea, creo más importante señalar que ella demuestra una conducta poco seria hacia el cliente. Supongamos que la inmobiliaria le prometió al comprador que la casa va a estar lista en seis meses: la respuesta de la inmobiliaria significa que si la casa no está lista a los seis meses, “a lo más” va a tener que esperar “cinco años” para que la inmobiliaria restituya todo el dinero que el cliente le adelantó y el cliente pueda finalmente empezar a buscar otra casa para comprar! ¿Parece ésta una respuesta de una empresa seria, que demuestra tener una actitud profesional y respetuosa hacia el cliente? A mi no me parece!

Ahora, la afirmación de que la condición se entenderá fallida a los cinco años se funda en una interpretación que se ha hecho del artículo 739 del Código Civil -que señala que “toda condición de que penda la restitución de un fideicomiso, y que tarde más de cinco años en cumplirse, se tendrá por fallida”- según la cual esta norma se puede aplicar como regla general del derecho a toda condición que no se haya cumplido dentro de un plazo de cinco años, la que se entendería por tanto fallida.

Esta interpretación no es correcta por varios motivos:

1.- De serla, la Corte Suprema no declararía nulos o inexistentes los contratos que no fijan la época en que se deberá celebrar el contrato prometido sino que señalarían que hay que esperar 5 años para que la condición falle, cosa que hemos visto en los fallos de arriba que no hace.

2.- De ser correcta esta interpretación, toda condición fijaría la época del contrato prometido, siendo que el artículo 1554 No. 3 del Código Civil habla de la necesidad estipular un plazo o una condición que sea capaz de fijar la época.

3.- En un contrato de promesa, la condición tiene por objeto que nazca la obligación de suscribir el contrato prometido y no que el contrato prometido no se pueda suscribir porque ha fallado la condición. En efecto, el objeto de un contrato de promesa es que se celebre el contrato prometido. Jamás se celebra un contrato de promesa para que el contrato prometido no se celebre!

4.- Hay autores que indican que como las obligaciones se extinguen en todo caso a los 10 años, habría que esperar 10 años y no 5 años para que la condición sea considerada fallida!

D.- EN CUANTO A QUÉ SE ENTIENDE POR ÉPOCA

De los artículos 48, 49 y 1494 del Código Civil se deduce claramente que para efectos legales, por “época” se entiende un día determinado y no lo que comúnmente se entiende por época. De acuerdo a las normas de interpretación de la ley, cuando la ley ha definido expresamente ciertas materias, se les dará a éstas su significado legal.

ESPERO MUY SINCERAMENTE QUE ESTA INFORMACIÓN LES SIRVA PARA DEFENDERSE BIEN ANTE RESPUESTAS COMO LAS QUE RECIBIO MARIBEL DE LA INMOBILIARIA, RESPUESTA QUE SEGUN HEMOS PODIDO REVISAR, NO SE AJUSTA A DERECHO.

Un abrazo,

Juan Antonio Coloma.